中海的星巴克之道

编者按：本文来自36氪未来可栖（ID:hifuturecity），作者：许千慧。

将烘焙好的咖啡豆研磨成粉，依照固定份额加入水、牛奶、奶泡，这是一杯咖啡的制造流程。

将钢筋水泥混合，依照设计好的户型浇筑成形，这是一栋房子的诞生轨道。

从标准化与流水线作业的视角考量，咖啡与房子的诞生并无不同。而在这两条看似不相交的赛道上，中海与星巴克都是同行眼中的对标品牌，同样是卖着职业里“最贵”的产品，他们却能赚到其他对手难以赚得的“最高”赢利：

单杯星巴克咖啡的本钱简直是瑞幸咖啡的两倍，但它的赢利率却能终年坚持在50%以上；而中海每平方米土地的获取本钱都逾越10000元，却能牢牢把住“赢利之王”的人物，仅2018年一年就能拿下将近400亿元的净赢利。

从商场的视点看，中海与星巴克相同都拿手收割流量，从拿地到开盘，其他开发商最少需求5个月，而中海能在96天内就能提早抢占区域客源。

而站在区域开展的层面上，中海与星巴克又称得上是区域里的「压舱石」，北京的石景山、庞各庄、长辛店、瀛海等大热板块的鼓起都有中海的一份力，乃至大部分同板块项目也乐意跟在中海后边“吠影吠声”，期盼着这位“我国好街坊”来一同炒热这块区域。

他们都从前是互相赛道上公认的“保存派”，顽固地坚持自己的开展节奏和战略布局；但面临愈演愈烈的中场战事与互联网冲击，他们也都在脱节“佛系”，开端测验不相同的开展轨道：星巴克开端试水直播、敞开线上、拥抱O2O，中海则是将从前“看得很紧”的钱投入到城市更新、自我克制商业、养老物流等新式范畴。

一线规律与地王规律

“人们在消费咖啡时，50%是滋味，30%是对文明的幻想，20%是对某种价值观的寻求。”而关于络绎在高楼大厦里的都市青年来说，星巴克在某些特定的程度上也现已逾越了咖啡自身，成为了品牌习气与文明印记。

很长一段时间来，简直每个一二线城市中心地段新开的购物中心与写字楼邻近，都能看到星巴克的存在。

星巴克的门店批阅，是由美国西雅图总部直管，一向遵从人流高度会集、瞄准中高收入集体、招牌可见、交通便当、经济性及稳定性的六大选址原则。

而中海在拿地上也有自己的一套逻辑：在全体土地商场低溢价的环境下高价拿地；聚集一二线中心城市的中心地段；采纳独立不协作的拿地形式。

中海的土地结构也十分会集。当万科的触角深化60多个城市，碧桂园也走遍我国200个城市的时分，中海仍旧牢牢固守着自己的32个城市，而且简直看不到任何扩张的计划。

“首要布局一二线城市，以及恰当外拓城市群中接受外溢需求城市”，这是颜建国重回中海地产掌管公司之后的要求。

而从刚刚曩昔的2019年来看，中海关于一线城市中心地段的寻求愈加显着。多个方面数据显现，2019年全年中海新增53宗地块，算计土地面积334.14万㎡，总楼面面积1145.61万㎡，应占楼面面积1096.77万㎡，触及土地出让金高达1133.6亿元。

而在这53宗新增地块中，除了将近80亿的北京丰台总价地王之外，中海还手握厦门集美区、姑苏园区、东莞万江、石家庄等多个区域的单价地王。

据克而瑞研究中心供给的多个方面数据显现，2019年，中海地产在一二线城市的土地出资金额、面积占比仍旧坚持在90%以上。但与此一起，中海的拿地本钱也在日积月累，比较于2018年的6225元 / 平方米大幅增加了近68%，现已打破万元到达10482元 / 平方米。

一如终年以来坚持50%以上赢利率的星巴克，中海卖着职业里“本钱最高”的房子，却仍旧能牢牢把住“赢利王”的方位。虽然2019年的盈利数据还未正式发布，但2018年中海地产的归母净赢利就已到达393.4亿元。虽然这一数字只是比排名第二的恒大高出了20个亿，但从北上广深等热门城市2019年的出售数据来看，中海或许仍旧是这个职业里最挣钱的房企之一。

从「佛系」到「铤而走险」

在我国，星巴克一向以低沉、保存的打法著称，也一度引领了国内高端咖啡文明。但近两年来，星巴克并非没有对手。

无论是COSTA等西方品牌，仍是一线城市本地潮牌咖啡馆，特别是以瑞幸为首的互联网咖啡品牌的急速扩张，一度让从前对竞赛对手“毫不介意”的星巴克措手不及。2018年Q3，星巴克我国商场呈现了九年来的初次下滑，虽然尔后有所回血，但营收不确定性加重现已是不争的现实。

一向按自己的节奏在国内商场步步为营的星巴克，面临来势汹汹的“搅局者”，也不得不被「铤而走险」。先是联手饿了么上线“专星送”外卖事务，又是在全国铺设“啡快”小门店，还与雀巢联手达到全球咖啡联盟协作……

虽然现在，门店打破4500+并成功闪电上市的瑞幸渐渐的开端向“无人零售”赛道扩张，而星巴克也成功脱节“假想敌”的人物，完成了2019年的成绩上升，参战两边显着现已走向了天壤之别的两种方向。

但不可否认的是，被瑞幸们「铤而走险」的星巴克现已不再“佛系”。用星巴克首席财政官的话说，“星巴克针对我国的本土化营销才刚刚开端”。

不同于快消职业里疾风骤雨式的对立，地产开发商之间的竞赛则没那么显着的互不相让。同样是赛道里的“佛系”代表，中海的「星巴克式焦虑」更多的是来自于“商场”这个无形的对手，而非详细到某一家“瑞幸”。

“赢利才是中海的最终目标”，这句话从前在中海办理层中撒播甚广。但是当住所开发预期见顶，规划带来的增加盈利不足以，中海开端求变，变得不那么“佛系”。

一方面，中海持续坚持在一二线城市中心地段的拿地规律，投入千亿资金反向操作扩储；另一方面，则开端测验换道城市更新范畴。2019年11月21日，中海与上海普陀区、青浦区别离签署战略协作结构协议，一起将积极参与青浦区存量工业园区的改造晋级和新增高精尖科技园区的出资建造。

改动，不止发生在住所开发建造自身。

在上一年的年度成绩发布会上，颜建国用“今日、明日、后天”将中海的事务分成了三个等级，“「今日」的主业是住所开发，由于其周转快、赢利高；「明日」的事务是商业财物办理，是未来可持续开展的生力军，也是房地产下半场持续增加的动力；「后天」的事务是中海的立异事务，聚集教育、养老、物流、文明等工业。”

中海开端把曾经“看得很紧”的钱，投入到新范畴去。刚进入2020年，中海就以62亿元底价拿下了上海真如副中心商业地块，并规划用于一座总建面超40万平方米的商业综合体建造。随后，中海商业副总经理李燮称，“2019年，UNIC中海环宇商业的收入、出售、客流同比增加均逾越35%”。

中海从前是这个职业里最特殊的房企，严控本钱、追逐净利，不搞剩余副业，也不容易下沉。但现在，这家开发商或许也开端学着星巴克放下拘谨，站在开展新起点上去考虑未来的开展逻辑。