同享工作一场空中楼阁

“我只看赢利。团队小而美也好，大而美也好，怎样赢利高怎样来 。”在北京国贸中海广场的氪空间会议室里，氪空间创始人刘成城向 PingWest 品玩着重了两遍。他死后是国贸中海广场的作业楼，现已空置了两层。

从 2018 年 11 月至今，氪空间的办理层、职工和安排架构阅历了一轮大调整，职工数从600多人精简到只剩下300人，人员调整只要一个准则：谁能带来成绩和客户。

这个慎重的语调，和一年前在香港签下当年房地产最大租约的大买家，判若鸿沟。

他的友商们日子也不好过。2019 年的终究一个月还没到，方糖小镇封闭了北京京粮大厦国贸CBD社区——这是这家联协作业运营商进入北京的首店。据财新报导歇业是因方糖小镇拖欠租金，被单方面解除合同。

氪空间坐落国贸中海广场的联协作业空间外观雪球中止翻滚

没人能在议论联协作业时绕开 WeWork。这家 2010 年创建的美国公司是一众我国本乡联协作业运营商的“教父”。

2018 年 12 月底，WeWork递交了招股书，投行对外放风的估值高达 470 亿美元。但很快，这个数字跌至 100 亿至 120 亿美元，终究跟着一系列运营丑闻的露出，其母公司黯然撤回 IPO请求，创始人亚当诺伊曼也辞任CEO。WeWork的IPO停止和估值跳水，迫使一切从业者从头审视自己。

WeWork的“教义”是，先开展线下作业空间的规划优势，再依据工位开展“会员”规划，终究构成一个充溢企业服务幻想空间的“在线社区”。在长达几百页的招股书中，“联协作业”（co-working）这个词简直没再次出现过，WeWork把自己打扮成一个互联网技能驱动的高科技企业，称其使命为“进步全世界的感知力”，并推翻了世界上最大的财物类别——房地产。

但从招股书来看，它依旧没能跳出房地产的窠臼。WeWork的首要收入来历是会员固定费用，即企业进驻作业场所每月付出的资金。2019 年上半年，这部分收入占总收入份额约83%；此外，其母公司 We Company产品套件供给的其他产品和服务而发生的收入（包含改进会员体会的服务和招引第三方协作伙伴等）奉献了 12%；为会员供给增值服务并收取产品费用和服务佣钱的奉献了 5%。

也便是说，最重要的收入来历是，WeWork 先掏钱和作业空间签下长时刻租约，再将大面积的作业空间切割成更小的工位，从头装饰改造，以活络的租期出租给小公司和个人，并供给配套服务。散卖的收入与整租、改造和运营的本钱差额，便是它的赢利空间。这和国内自若和蛋壳公寓的租房+管家形式其实迥然不同。

这种形式之下，挣钱的要义便是，尽可能廉价地拿地，做成尽可能多的隔间，尽可能进步出租率，进步运营功率。

依据招股书，WeWork将其一切的工位分为 5 种状况：寻觅标的物业的“开发期”、已签约但没有进场装饰的“签约期”、进场装饰的“建造期”、寻觅租户开业的“入驻期”和合同内的“运营期”。前三个环节一般需求耗时一年以上，到2019年6月，处于前三种状况的工位占了 67% 。WeWork估计这部分工位在 2020 年将逐渐转入运营阶段，奉献确保金和现金流——也便是说，这 67% 工位需求持续投入才干在未来为 WeWork 带来收入。

从WeWork的本钱结构来看，包含长租签约费用在内的商业作业用地运营费用占了最大的份额，从2016年占营收的99%降至本年上半年的80%。但WeWork并没有把物业的折旧和摊销费用算进这个项目里，而是独出机杼地独自列为折旧摊销开销。如果把它加进运营费用，则超越了营收的 100%。

这还不包含其他本钱。WeWork在 2019年上半年除了12.33 亿美元空间运营开销，2.55亿美元预租空间开销外，还发生了 3.2 亿美元的商场营销费用，挨近 2018年全年的水平；3.9 亿美元行政办理开销，2.56 亿美元折旧摊销开销。匠心独运的是，立志要开展全球化事务的 WeWork 还独自列出了一项“新式商场费用”，这项本钱从 2017 年的 1.1 亿美元飙升为 2018 年的 4.7 亿美元。

招股书显现2019 年上半年 WeWork 发明的总营收为 15.35 亿美元，总本钱高达 29.05 亿美元，捉襟见肘，也没有看到亏本缩窄的痕迹。

WeWork 的钱从哪来？融资。

2019年上半年，WeWork融资现金流高达34亿美元。日本软银集团供给104亿美元融资，我国的弘毅本钱、危险出资公司Benchmark Capital、私募基金Rhne和高盛都位列出资人名单之中。

从 WeWork 现在的本钱和收入结构，没有看到其形式立异之处。地产出资人Sam Zell直接指出，WeWork 的形式毫无新意，作业室转租这个商业形式在1954年就有了，WeWork 存在短期收入与长时刻租约及债款错配的危险。

如果把概念从科技公司切回作业室转租，便是天壤之别的估值逻辑了。雷格斯这样已持续盈余多年的公司，现在市值不到40亿英镑（约合350亿元人民币）。这大约也是WeWork 不肯被归入地产公司的原因。

来历：WeWork 官网国内联协作业：从到大跃进到拉下手刹

在本钱和幻想力的推进下，Wework 的雪球越滚越大。而WeWork被质疑，就像是一束捧花被忽然解开了绳子。对联协作业形式的质疑接连不断：是不是意味着，WeWork 的形式是否建立，与大环境直接相关？

在我国，联协作业空间鼓起的布景是“双创”和“同享经济”的热潮。2014年至2015年，我国的同享作业空间数量一年间翻了46倍，从50家激增至2300家，2016年更高达4200家。很快，这批巡着补助而来、主打创业教导、和资源对接的孵化器、众创空间凋谢。头部玩家们开端弱化“孵化”特点，转向作业服务。

2014 年，嗅觉活络的刘成城在北京中关村创业大街上创建了孵化器性质的氪空间，后转为专心作业室租借。

先后在凯德置地和万科上任的毛大庆也信仰 Wework 的教义，于2015 年创建优客工场。它开端的英文名UrWork和 WeWork 高度类似。毛大庆以为，联协作业是依据一个巨大的刚性需求之上、交融了移动互联网、交际网络、大数据等许多立异的新物种，存在一个类似曩昔20年电商职业的巨大机会。因而，联协作业不是做简略的二房东、商业地产、传统的写字楼、孵化器或许众创空间，而是一个依据许多企业聚集而发生的大数据、智能化、网络化的社区生态。

在成为“新物种”之前，优客工场先短时刻内做大规划，取得高估值。 2018 年，优客工场先后并购了洪泰立异空间、无界空间和方糖小镇，成为亚洲规划最大的同享作业空间。作为报答，优客工场估值到达110亿元，建立至今共融资19轮超47亿，均匀每3个月就取得一次融资，

但“新物种”完结仍然遥遥无期。毛大庆曾泄漏2018年优客工场全体营收的25%来自于非租借收入，包含规划输出、工程办理输出、广告、教育、归纳服务费用。

愿望加相同建立于 2015 年。其创始人王晓鲁曾表明，愿望加的创建受了WeWork很大的启示，他的标语是OaaS——作业即服务，和 WeWork 的“空间即服务”高度类似。

愿望加坐落朝阳门的联协作业空间

2016 年，WeWork进入我国，和本乡联协作业运营商正面相遇。尔后，这个职业进入了高举高打、比拼规划的阶段。2017 年，WeWork收买了我国的裸心社，以追求在我国商场的进一步开展。2018年，WeWork拿下了上海最贵的写字楼——上海国金中心的一层楼，每个工位每天的租金挨近300元。

用刘成城点评 WeWork 的话来说，每多一个工位，就可能有潜在收入。能不能卖出去是别的一回事，至少潜在收入在这儿；另一方面，租金越贵的当地，买入价和卖出价的差价绝对值越高——10 块钱的物业，装饰后以 20 块钱的价格卖出，能赚一倍；2 块钱的物业就算翻一倍，差价也只要 2 块钱罢了。

这个逻辑驱动之下，联协作业品牌纷繁在贵的当地广开工位。

2018年上半年，氪空间高歌猛进，拿下超越70%的上海联协作业商场新增面积，以及40%的北京联协作业商场新增面积。当年，氪空间在香港签下了香港2018 年写字楼最大的一笔租约——甲级商厦One Hennessy大楼的7层楼，刘成城表明，香港将成为氪空间海外布局的首站，氪空间将在亚太商场出资10亿元以上，方针还将有东京、新加坡、曼谷等地。

刘成城还对媒体放言，2018 年 5 月，北京和上海Top 20的写字楼根本都要被氪空间吞掉；2019年年末氪空间作业面积到达WeWork的一半，2020年年末之前超越WeWork，成为全球最大的联协作业运营商。

潘石屹也不再张望，SOHO 3Q 志存高远，称 2019 年将独立上市。

热钱涌动的时分，咱们都没那么在乎报答。它们一手以高价抢地，一手用贱价战略抢占商场，乃至不吝大幅进步中介佣钱来争夺客户。凭仗本钱的力气盲目扩张，匆促决议计划，导致本钱高企。WeWork在上海南京西路商圈内一个固定工位的月租金最高可达 3750 元，远远超越了商圈内的超甲级写字楼。

问题是，作业这件事现已变得如此奢华了吗？

切肤之痛

2018 年 11 月，急进扩张带来的痛感堆积，刘成城感觉到疼了，“那时分我国经济调整渐渐的开端了。”

刘成城总结，商业的实质，无非是低买高卖，平买高卖。WeWork 最抱负的逻辑是凭仗品牌优势，以低于商场价的价格拿到空间，再以高于商场价卖给租户，这样批发来的空间变成零售后，在满意必定入驻率时，单平米面积会比批发面积价高。

但实际上，“低买”和“高卖”都没有完结。“但 WeWork后期乃至以高于商场行情报价买进，再以高于商场卖出。”

刘成城坦承，氪空间犯过的过错 WeWork也犯过。为了做起品牌，氪空间大举入驻地标性甲级写字楼，其时的靶向就为了做品牌，并没有建立“高于某个价格就不拿”的阀门。氪空间 CEO王雪泉在承受媒体采访时表明，2019 年 5 月之前，氪空间已有类似于出资组织的三层的议批阅制，“上一年高价拿地更多是赶上了一个职业小周期，而非内部审阅流程出了问题。”

商场环境、办理层和出资人都亮起了警示灯。连上海陆家嘴的写字楼租金都降得凶猛，供大于需，各家联协作业空间都给出了起伏纷歧的扣头。刘成城提出了新的计划，包含增值服务、会员网络在线营销、智能作业和智能家居，都摆出来和股东们一同评论。

为时已晚。2019年头，绳子啪地一声断了。氪空间陷入了裁人、关店、退租的风云。刘成城回想，2019 年 5 月融资发布会之后，氪空间根本没再开新的联协作业点，并封闭了不抱负的门店，只留下相对优质的财物。

氪空间和One Hennessy那份豪气的租借意向书原签定五年，2019 年 4 月，氪空间忽然单方面宣告弃租，后者遂建议诉讼索赔 5 亿港元违约金。简直一起，氪空间人事大换防，CEO和COO均换血。

2019 年2月，氪空间开业的社区超越50个，现在只剩下不到 40 个。2019年11月底，氪空间抛弃现已租下的铜锣湾年代广场两层楼面，退出在港终究一个项目。

刘成城供认，上一年头对经济形势判别不行精确。“那个时分咱们关于事务是有滞后性的，比方上一年年头签的约，过了八、九个月才干开业。 今日回头看很简单判别，其时很难。职业没有人会幻想到，当经济这样下行的时分，陆家嘴的工位会空置成那样。 ”

“这就像在底特律或许我国的东北，五年前开的时分决议计划便是对的，关的时分决议计划也是对的。跟着时刻的推移，决议计划的要素变了。”

他否定氪空间在急速扩张时期把本钱的情绪当作首要的要素，“地球上只要一个孙正义，你忽悠不到第二个孙正义。”但依据王雪泉2019 年4月承受投中网采访时的说法，股东在几回会议之后才达成了这样的一致：“要用知识来办工作，应该做价值出资，而不该去炒概念。”

来历：氪空间官网赢利！赢利！赢利！

巨额亏本交换快速扩张的道路已不达时宜。不管是氪空间仍是愿望加，重视点从规划全面转向盈余才能。

刘成城在融资发布会上确立了打造“全周期企业作业服务商”的新战略，将氪空间的事务形式从“联协作业”升级到“归纳作业服务+新式财物办理”，包含企业定制服务、物业保管等。

在轻财物形式之下，氪空间并不向业主付租金，而是跟业主协作或政府协作，仅担任规划、施工装饰、家具和强弱电等，和业主三七分红；企业定制形式下，为企业评价哪些作业室能够续约、哪些作业室存在糟蹋，人多的作业点由氪空间做定制作业，1399元/平米的价格包含了强弱电、硬装、家具、智能化、弱电设备、冰箱、微波炉和打印机），人少的搬去氪空间，

氪空间曾给一家公司做了全国作业地址的优化，为其定制了北京总部，其他城市作业人员入驻氪空间社区，已选址的由氪空间定制规划装饰。依据氪空间给到的数据，此前该公司9个城市的年作业本钱是3382万元，优化后约为1560万元。

但物业保管和企业定制并不是立异，愿望加 2016年就在做了。他们遇到的问题是，业主在能够直接收租金的时分，不必定能承受这种分红形式。这套方法在商业地产的大本营上海尚有生计地步，但在国企、央企、军产、国资占有话语权的北京和深圳，需求撬动更多。

企业定制的天花板便是客户的作业预算。“节约出来的都是赢利。本来咱们经济环境下咱们都不在乎无所谓。 现在许多公司都很介意赢利。”刘成城表明定制事务 2019 年为氪空间奉献了约 20 亿元收入，其间最大的客户为氪空间奉献的收入超越 1 亿元，但他没有泄漏那家公司的姓名。

刘成城把这套方法总结为“从作业办咨询切入，做作业室全体解决计划。”在他看来，这个商业形式能会集发挥氪空间的优势——关于新经济客户的掩盖度。氪空间大客户部的担任人去杭州两天，就能见到 9 个独角兽量级的客户的CEO，这是国内其他联协作业从业者很难做到的。“前十个客户都是我自己谈来的，你们能够把这个写成标题。”由于熟人联系，这几位客户均匀决定只用了两三个月。

在刘成城看来，这是个跟 WeWork 彻底不同的形式。“它便是张狂开作业，粗犷一点讲，每个座位值5万美金，再乘以座位数便是估值。定制事务份额太少了。”轻财物形式下，氪空间只需在干流区域有所掩盖，而不用在每个城市完结规划效应，这比WeWork更快、本钱更低。

刘成城告知 PingWest 品玩，2019 年氪空间 60%的收入来自联协作业，30%来自企业定制；未来企业定制事务将占到 60% 的比重。

愿望加也在着重自己运营的健康性。愿望加现在自营面积约30万平米，承租场所出租率约为 90%。愿望加创始人王晓鲁告知 PingWest 品玩，自营场所租金和物业费本钱均匀占场所收入的50%到60%；出租率到70%左右就到达盈亏平衡点。自营空间之外，愿望加也有定制事务，并称给中粮集团省下了60%的作业本钱。

王晓鲁说：“联协作业不是一个暴利职业，咱们最重视的方针便是盈余才能，所以做好各个阶段的本钱操控、社区老练周期做到更短，愿望加对这些方面的重视排在规划之前。”

氪空间称现在出租率到达了80%，距年末还有一个月，单店盈余的方针已根本完结。氪空间内部提出的方针是，后年完结 3 亿的赢利。

至此，国内联协作业空间和 WeWork的方向构成分野，看起来总算垂头回归商业实质，不讲故事，不讲规划，更多的是看赢利。

刘成城觉得WeWork是个特例。在软银的加持之下，有钱真的能烧出一些东西。WeWork终究意图便是上市，但上市之后还会持续亏本，仅仅出资者退出，接盘者换成了二级商场的一些一般出资者。

国内，估值百亿元的优客工场在上市前夕，5 位股东罕见地套现退出。

至于 WeWork 的上市受挫，刘成城否定那是出于对职业性质的疑问，WeWork的问题实质是环境问题——WeWork的IPO失利，意味着一个年代的完结。

“一个什么样的年代完结？”

“一个流血上市，不盈余只靠规划仍然受出资人追捧的年代正在完结。”

“出资人对这个赛道都会自带质疑，所以你有必要拿出真材实料来降服它，否则都是故事。咱们要面对现实，估值降下来，从几百亿降成几十亿，雷克斯现在也就三四十亿的市值，一切这些都得降下来 ”，刘成城说

“究竟现在其实经济下行，谁也不知道要这个周期要多久”，王晓鲁说。