请答复2019楼市的三大怪象与启示

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID：dahuzishuofang），作者 大胡子李俊怀，36氪经授权转载。

时间总是过得很快，当你打开这篇文章的时候，离2020年至多只有27天了。

悄然而过的2019，是值得回味的一年。

因为这一年的楼市，真的太奇怪了。

它既不像13和14年那样，全国一片冷清；也不像16和17年那样，神州上下欢腾。

它是分化的一年，是涨跌不一的一年，更是怪象频频的一年。

城市房价有涨有跌，南宁、临沂、南阳等一些弱二线、三四线城市的房价逆势上涨，而广州、天津、武汉等一些热点城市的房价却萎靡不振。

难道三四线因为房价相比较低还有投资机会，一二线房价相比要高要面临重大房价回调吗？

不仅如此，开发商在2019也是怪相层出，频频降价促销，优惠力度似乎不小。

但另一方面，质量上的问题又大批量被爆出，假人工湖，劣质混泥土建筑，你说现在买好还是不买好？

2019，真的是云里雾里的一年，这些楼市怪象到底是怎么一回事，当下楼市买房的逻辑在发生怎样的变化呢？

今天，就让我们来剥开云雾见月明，好好梳理一下2019的楼市，看看过往的一年，究竟能给我们怎样的启示。

那些逆势上涨的中小城市

将会让一大群人吃亏

2019年，整体来说楼市相对低迷，却有那么一批城市，在低迷大环境下，偏偏走出了一波逆势上涨的行情。

深圳、宁波、南通、沈阳、南宁、临沂、南阳、洛阳等城市今年的涨幅都超过10%，最不安分的临沂，甚至达到了45.7%。

深圳和宁波作为一二线城市，经济发展迅速，红利兑现明显，上涨能够理解。但是临沂、南阳这些三四线城市也涨得这么厉害，不是和我们一直说的“远离三四线”相背离吗？

尤其是沈阳这个东北省会城市的大涨，难道说“投资不过山海关”的准则要被打破了吗？

其实不然。上涨的城市，各有各的原因，不能一概而论。

就拿沈阳来说。沈阳的上涨，可以归咎于2点。

第一，学区制度的变化。自17年开始，沈阳公布新的学区政策要求，要求人户合一，而且户籍转入时间达到相应的年限才能就读，譬如沈河区要求3年以上；和平区、铁西区、大东区从2020年开始，部分热点学校要求房证和户口满2年以上。

这种学区政策与房产强挂钩的改革，直接带动了沈阳学区房价格大幅度上扬。

第二，沈阳过去几年土地供应少。这直接导致了近年来沈阳的土地市场火热，出了不少楼面地价过万元的地王，房价也水涨船高。

当然，其它影响也有，比如炒作沈阳是下一个国家中心城市、房价补涨等等，但核心还是学区和土地两个因素。

转念一想，这岂不是和深圳很像吗？学区房紧张、土地供应少。

但实际上，两者的上涨逻辑，完全不同！

深圳的学区房上涨，是因为学位真的满不足不了当前深圳小学生人数，而不是学区政策突然要求落户所带来的刺激。深圳的土地供应少，是因为深圳面积只有2000平方公里不到，而沈阳有1.3万平方公里，当前只是政府拍地节奏导致的供地少而已。

深圳是靠基本面支撑，有坚实的价值基础，而沈阳是典型的靠政策改变楼市结构。

而政策的特点是什么？是不可预测性。

你永远不知道政策何时出台和改变。政策可以短期刺激市场，但改变不了城市的价值基本面！

投资最稳妥的方式还是看回归城市价值，而不是去投机一般的赌政策。看一两年的房价涨跌，并不能推断城市的价值。

就算要赌政策，也不要赌地方性、临时性政策。要看国家级、长远的政策，譬如城市群、都市圈、大城市化的国家趋势，譬如粤港澳大湾区战略，譬如长三角一体化战略。

除了沈阳，今年上涨的南宁、临沂、洛阳等都是短期的刺激。

比如南宁，更多是因为政府放松限价，可统计的房价水平提高等。

比如临沂，是因为供地减少，房企高价拿地；六千多的价格放在全国不算贵，刺激了投资客的热情等。

比如洛阳，是因为基建的快速推进，包括从无到有的2条地铁在建，地王频现，抬高价格等。

这些城市今年的房价上涨都不是基于城市的价值基本面，而是基于短暂的因素刺激而上涨。

对着这些城市，我的建议是：投资的房产趁现在火热赶紧出手卖掉，过了这阵风头，可能想卖都难卖了。

那些房价涨不动的热点城市

还有希望吗？

很多三四线城市还在上涨，但有一些热点大城市，房价却稳如泰山，有的甚至还在下跌。

像广州、济南、长沙、武汉、天津等，不是一线就是强二线，房价却岿然不动。

他们难道发生了什么重大的政策或事件改变了城市的基本面，导致房价不涨吗？

并没有。他们仅仅是这波楼市上涨中的正常回调而已，甚至还有城市是因为调控过严，导致价格低于价值，比如说长沙。

对于这些经济、产业和人口总量都不错的优质城市，哪怕今年房价不涨，甚至下跌，都不是什么大问题，因为长远看这些城市的基本面是会慢慢的好的。

至少，GDP前20的城市，是不会坑的。

在这些城市买房，最关键的是时机的选择问题，因为有些城市的确达到房价的阶段性高点，房价要回调一部分才能更好的匹配城市当前的价值。

而你一旦在高点买入，就要比回调后的购房成本要高10-15%，甚至更多。

而有些城市已经回调了一段时间，整个价值基本面已经修复，那便是入手的好时候。

今年的楼市有一个非常大的特点，就是全国楼市不再是一盘棋，而是各大城市分化明显。

过去，一线城市涨，一线城市涨完二线涨，二线涨，二线涨完了三四线涨。

现在完全是没有规律：

比如说深圳，房价已经横盘两年，今年说涨就涨，很多新开项目几乎都是日光盘。

比如说南通，去年已经涨完了，今年照样还是涨。

此刻的楼市，已经不能完全去用大周期照套，因为很多城市在走自己的周期。

对于这样的楼市，我们既要选对城市去买，也要能选对时机去买。

毫无疑问，2020年的楼市，一定会有像今年的深圳、南通和临沂一样突然就涨起来的，也一定会有像今年的贵阳、宜昌、天津等城市一样，几乎一直在降价甚至降得更惨。

（每个城市有每个城市的特点与时机，一篇文章肯定难以概述，你们可以在公众号后台回复自己的城市名字，来查看我们对每座城市的考察结果以及片区和时机分析。）

房子大降价，塑胶做泳池

现在到底是捡漏优惠期还是掉坑高峰期？

现在买房，是坑多还是机会多？

我们先来看些现象。

今年很多地方都在促销降价，恒大、融创全国性房价打折，富力年初声明今年不再拿地以加快销售回款。

很多城市像郑州、广州出现了很多降价盘，幅度大的，降价高达20%。

从房价上来看，房企在放价换量，貌似是购房者捡漏入手的机会。但别急，我们再来看另外一个现象。

今年截止到11月，已经有近450多家房企破产，房企资金压力可谓是空前之大。为了生存，有些房企连质量底线都不要了。

长沙有楼盘，用蓝色的塑胶做0米深的“人工湖”，真是“可远观而不可亵玩”。

云南有楼盘，房子盖了31层，却卖到33层，多出了两层“空气房”，你说怎么住？

新城控股被爆出房子大量使用劣质混泥土，涉及了59个项目，需要拆除重建；

美的置业在建的贵阳项目倒塌，造成8死1伤。相比之下，那些“惊装修”真的只是小巫见大巫。

（长沙“活久见”的塑胶湖）

你说这两年的房子质量上的问题频繁发生而且如此严重，现在买房到底是不是坑？

的确，在楼市低迷、调控严厉的背景下，市场上的房源选择空间和降价空间肯定是更大，对于很多人来说是买房的好机会。

但买到质量差的房子机会也很大，所以你还得要有一双慧眼，去选对开发商和项目。

不同城市的不同项目不能一褱而论，但有一点必然不会错，就是2019年底和2020年买房，对打折的项目一定要格外谨慎！

这里有几条标准，也是供大家参考：

◈1.选择大开发商

◈2. 去找前几期的业主聊聊房子质量，这个十分有效！

◈3. 物业费不能比同样的楼盘低太多，放心，便宜没好货。

◈4. 利用自己的人脉关系，去找内部员工多了解信息，有的是真打折，有的是假促销。

说个实话，房地产营销发展到今天，项目破绽是不可能那么轻松被看出来的。比项目更重要的，还是要选对地段选对片区。

其实有一说一，大开发商也不一定靠谱。这几年BGY、WK的项目也是质量上的问题频出。从表面上看，大开发商的确会更靠谱一些，但其实很多时候，大开发商因为快速扩展而导致人才跟不上，项目根本无法做精细化，都可能会引起问题出现。

只是在其他变量一定的情况下，选大开发商掉坑的概率会低一些。

结

回望2019，核心城市的房产依然是抵御通胀的不二利器，玄幻满满的楼市也依旧是老百姓口口相传的热点话题。

学位、交通、商业、景观、绿地、医疗、物业、车位、容积率、得房率、运动设施、城市红利。一套房产所要甄别的因素太多太多，不一样的房产所带来的成本收益也大有不同，我们将继续坚守在房产教育的道路上，陪伴大家走过即将到来的2020。

房不在高，有涨则名。屋不在深，合适就行。