灵异奇谈：港媒发布内地“鬼城”地图

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　　在内地西南部省份，规模令人咋舌、但内里空空如也的高楼大厦并不少见。报道说，截至去年，单是在贵州，已有16个大型工程在建或竣工。这些工程每一个的销售面积都超过100万平方米，提供的住宅足够供应这个城市超过四分之一的人口。不仅仅是贵阳，在武汉、南京和合肥等省会城市，这些前所未有的建筑项目扩张工程都在如火如荼地进行当中。这波浪潮在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论，讨论的核心在于，这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”。

　　报道称，西方国家的“鬼城”，通常是由战争、自然灾害、疾病或者失败的经济造成的，但在内地情况并不一样。在内地，地方政府任意匆忙地发展项目，试图以此推高GDP增长，并达至城镇化目标。而鬼城往往是在这一过程中被制造出来的。

　　房地产是内地经济的一个关键支柱。根据国家统计局的数据，2014年内地GDP的近12%都是来自于新住宅销售。这个比例和上一年相近。在成熟经济体，例如美国，根据里昂证券（CLSA）地产研究的数据，这一比例维持在10%左右，比内地要低。甚至在香港这个房地产被认为是重要投资项目的城市，在1997年至1998年期间，即房地产泡沫爆破之前，房地产占GDP的比例也仅为8%至9%。

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　　地方政府希望从大片土地上获利，但内地三线城市中，许多“新城”都未能成功建起。在这里，三线城市包括了74个相对有经济活力的中小型城市，这些城市往往不能提供足够的就业机会，以持续吸引其他地方的民众移居当地。报道称，贵州省的人均GDP排名在内地垫底。与贵州省的其它地区相比，贵阳的福利系统和基础建设条件较好，因此能吸引人来到这个城市，但在短期来说，这并不能构成一个足够高的人流涌入。

　　三亚、常州、赣州和温州等城市也布满了空置的建筑或烂尾楼。在夜晚，这些建筑会在黑暗中亮起一些诡异的灯火—有人住在那里。三亚是一个沿海的热门城市，但旅客作为临时人口占据了很大比例。其它发展稍落后的城市由于过于偏远，天气寒冷，或者不能提供足够的就业机会，因而未能吸引人们到那里去。

　　然而，据2013年的媒体报道，一项覆盖12个省份的研究调查结果显示，在144个地级市和161个乡镇级城市中，分别有133个和67个城市计划在未来几年时间内打造“新城”项目。报道称，过度的城镇化让外界开始怀疑，内地“鬼城”的数目是否会继续增长，尤其是在中央政府减慢投机性购入，放缓房产价格上涨速度的情况下。

　　2014年，CLSA就内地的“鬼城”现象发表了一份深度研究报告，预计在未来5年内，内地小城市会变得越发空荡。

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　　这份CLSA的报告是基于对内地12个城市内609个建设项目的实地考察得出的。报告发现，在2009年至2014年期间竣工的建筑，空置率达15%，意味着空置单位数目达1020万个。美国的空置率为10%，从表面上看，内地的这个比率并没什么让人好担心的。但报告指出，更大的问题在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。　　内地从未就城市空置率发布官方数据。就计算空置率的最佳方法，专家和学者也未达成共识。

　　《南华早报》根据内地经济研究人员陈勤（音）提出的实验模型，编制了内地“鬼城”地图。陈勤的模型主要根据两个指标，包括未来的供需比例，以及对照一个城市内现有住宅数目，供应的单位数目是过剩还是不足。虽然这个统计方法有缺陷，但仍可帮助人们了解一些可能发展成“鬼城”的地区，预测到2020年，哪些地方的房屋供应会超过需求。

　　报道称，从地图上可以看出，在经济重度倚赖于自然资源、重工业和农业的内地东北部，“鬼城”的分布十分密集。在这个地区，经济多样性不足，未能提供多种类的就业机会。内地最为人所知的“鬼城”是鄂尔多斯，这个城市在陈勤的第二个指标上位列头名。这和CLSA报告的结果不谋而合，该报告预测，在未来5年内，鄂尔多斯新区康巴什的空城情况会继续严重下去。

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　　在内地东部，“鬼城”大量分布在山东省沿海地区。当地政府希望通过海岸上如雨后春笋般建造起来的度假区，推动旅游业进一步发展。然而，一些研究人员对于将这些城市标签为“鬼城”持谨慎态度。研究房地产市场的内地房产信息集团（CRIC）表示，其2013年发表的“鬼城”报告显示，如果一个城市在短期内出现房屋过量供应的情况，就将其标签为“鬼城”，是不公平且不负责任的做法。针对关于贵阳的悲观预测，CRIC特别予以反驳，并称由于省会城市通常会在社会福利、基建设施和经济发展上被给予优先政策，对于省内其它地区的民众来说，贵阳是一个具有吸引力的城市。

　　曾在哈佛住房研究所担任研究员的朱小棣同意这个观点。他说，如果仅根据未来的过量供应就将一个城市称作“鬼城”是不准确的。多重业权（一个家庭拥有多个房产）已经让城市内的不少单位被空置。“这些空置的住宅会对城市生活造成多大的影响？你必须先观察，而后再得出结论。”他表示，总的来说，人们在寻找“鬼城”的时候需要谨慎一点。“人们过于热衷寻找‘鬼’，很可能会将任何一个地方标签为‘鬼城”。